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 日高CCについて

2022年08月29日 | 投稿者：ライオンズ
ライオンズ
コロナ禍でゴルフ会員権が上昇しているなか、日高CCは、逆に下がっています。
川越線の駅からは、歩いて行けますし、西武新宿線の駅までも1時間程度でいけますので、検討しているところです。
コースは、周りの名門コースと遜色ないように思われますが、運営面で何か問題が起きているのでしょうか？
会員権相場が上がらない理由が何かあるようでしたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。





2022年08月29日 | 投稿者：近隣メンバー
近隣メンバー
日高の近隣メンバーです。
日高は元々人気でコロナ前に結構上がったと記憶していますので、その影響ではないでしょうか。
私のクラブと比べて女性メンバーが多いので、雰囲気は明るいですね。
 
2022年08月29日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
所謂「名門」と云われる条件は先ずはコース。後は歴史と伝統、メンバーの質、経営内容、アクセスの良さ等が挙げられるのではないでしょうか。そういう意味ではここはどれをとっても概ね合格。しかし「これだけはピカ一！」と云うものが残念ながらみあたらないんですよね・・・。千葉の藤ヶ谷CCが似た感じ。やっぱりこの御時世で相場下げてます。
 
2022年08月29日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
単純に暑いからじゃないですか？娘が入間市に住んでいるのですが、この夏は本当に暑かったです。今後更に地球温暖化が進むことを考えると、南埼玉はやばいです！
 
2022年08月30日 | 投稿者：この界隈
この界隈
日高の現状相場からすると、比較される飯能や狭山は騰がっています。
暑いからならそちらも下がるのでは？
よく「近隣は騰がっているのに何故？なにかネガティブな材料が？」との質問がありますが、単に受給の問題というのが殆どですね。
潰れることはこの倶楽部の経営体系からまず考えられませんから、逆に安く買えるとなるのでは？
以前この3倶楽部を比較してのスレで日高推しの熱い投稿があったと記憶してますが、推し過ぎというくらいでした？
 
2022年08月30日 | 投稿者：元コンペゴルファー
元コンペゴルファー
私もこの界隈さんのご意見と同様です。いま売り5，買2となってます。日高は狭山、飯能と比べ18H当会員数が多いようで、例えばですが、たまたま高齢の個人会員の売りが重なっているのでは？
 
2022年08月31日 | 投稿者：ライオンズ
ライオンズ
狭山や飯能は、破綻価格に近いところまで下がっていましたので、これらと比較するのは妥当ではないかもしれません。
しかし、茨城県の大利根、茨城、筑波、千葉県の総武などは、大幅に上がっています。
また、1000万円以上のクラスも大幅に上がっています。

確かに、埼玉県のコースは、全般的に上がっていませんので、暑さの影響があるようですね。
飯能も数十万円になったときは、危なくて買えませんでしたが、日高は、名変料や預託金が狭山や飯能に比べると安いので、安心感はあります。
特に悪い話は、出ていないようですので、安心しました。

皆さま、ありがとうございました。


 
2022年08月31日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
たしかに茨城や筑波は上がっていますが、隣の取手国際はまったく上がってません。ゴルフサバイバルやゴルフパートナープロアマで認知度をあげていますが、ビクともしません。やはり岸田首相が夏休みにラウンドして、コロナに罹ったのがいけなかったんですかね？
 
2022年09月01日 | 投稿者：ライオンズ
ライオンズ
確かに、取手国際は、上がっていませんね。
私は、西側では、日高、東側では、取手国際を考えていました。
両コースとも、ゴルフに最適な地形にあります。
隣接コースにくらべると、多少見劣りする、メンバー数か多少多いという点もありますが、多少の違いで、価額があれだけ違うと、お買い得だと思います。
しかし、一方で、市場の評価(流通価額)があれだけ違うと、躊躇してしまいます。
 
2022年09月01日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
市場の評価と云うのはある意味正直なんじゃないでしょうか。そう何度もする買い物ではありません。是非ここは熟慮の上、もう一段上を考えた方がいいかと思いますが、如何でしょうか。
 
2022年09月01日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
日高なら飯能、取手国際なら龍ケ崎。それぞれ違いはコースの戦略性ではないでしょうか。ゲストとして偶にお邪魔するのならどうでもいい事でしょうが、メンバーとしてラウンドすればするほど見えて来る部分だと思います。
 
2022年09月01日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
あと日高で気になるのがここはクラブハウスの建て替えが終わってないこと。随時補修工事等は行われているはずですが老朽化は否めないのでは。耐震補強もされているでしょうが、いずれは抜本的な解決が必要となるでしょう。１９６０年前後に出来たコースでそこそこ名門と云われるところは概ね１回は建て替えが済んでますよね。これをやるとなると株主会員制のクラブの場合メンバーが均等に増資に応える必要がありますよね。そうなると高齢のメンバーや増資に応えたくないメンバーから売りが出るでしょうから、一時的に相場はさがります。まぁ～、ある意味代替わりの試練というところでしょうか。御参考まで。
 
2022年09月01日 | 投稿者：地元
地元
戦略性は還暦過ぎには負担になる事も有る、若い頃は戦略性を求めて、カート何かに乗るものと思っていたが。
今は有る程度短くて
いわゆる簡単なコース、乗用カート、キャディ付き。
各々の年齢やモチベーションでコースを選んでも良いかとと思います。
 
2022年09月01日 | 投稿者：通りすがり2
通りすがり2
クラブハウスを建て替える場合、株主会員制のクラブの場合は、仕組み的に、メンバーの負担、預託金制のクラブは、仕組み的に、会社の負担になるのでしょうか？
それとも、任意に決めることができるのでしょうか。
株主会員制のクラブでもメンバーの負担なしで建て替えたケースがあったと思いますし、預託金制のクラブでもメンバーが負担したケースがあったと思います。
しかし、株主会員制のクラブで、会員負担で立て替えると決めたら、強制できるということでしょうか？

古くても、お金をかけていれば、今でも問題ないですが(例えば、茨城)、お金をいないのは、22～30年でダメになるということだと思います。

 
2022年09月02日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
１８Hのゴルフ場の場合クラブハウスの建て替え費用は諸々で凡そ１０億円弱。日高は２７Hですから１０億円強といったところでしょうか。無論クラブとして内部留保があれば株主メンバーが直接負担する必要はありません。しかし株主会員制クラブの場合メンバー中心の運営を行っていれば期間の損益はトントンが普通。従って内部留保を潤沢に持っている所は少ないのが実情。となると株主への増資の依頼、若しくは外部金融機関からの借入で賄う他道は無いでしょう。株主会員制の場合この借入金も株主に直接帰属してくる訳ですから同じことですね。因みに日高の場合、直近の１年を除き過去４年の期間損益は赤字。内部留保も資本金を除くとほぼありません。ゴルフ場としては極々普通でしょう。
 
2022年09月02日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
クラブハウスは建て替えなければ成らないのでしょうか？よく茨城GCにお邪魔させて頂いていますが、クラブハウスは老朽化し歩く度にギシギシします。それでも市場は高い評価を下している訳ですから、建て替えなくても良いんじゃないんですか？
 
2022年09月02日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
1981年に建築法改正が行われ、建物は震度5に耐えるように設計されることに成りましたが、それ以前に建てられた建物にはこの基準は当てはまらないんじゃ無いでしょうか？この辺りは例の姉歯事件後に変わったかも知れませんので、お詳しい方がいらっしゃいましたらお教え下さい。
 
2022年09月03日 | 投稿者：この界隈
この界隈
ちゃんと調査してちゃんと耐震対策やリフォームすれば建て替えしなくて大丈夫でしょうね
この界隈の東京倶楽部はそうしましたね
他に富士カントリーもですが、国の有形文化財に指定されました
ということは国からかなりの費用負担があったのかも？
ならば会員や倶楽部負担が少なくできるメリットもありますね
翻って界隈の武蔵カントリーは、新たな会員負担を求めずにハウス新築やコース改造も行いました（預り金からですからメンバー負担なのでしょうけど））
今更ですが武蔵は東京倶楽部より旧いレーモンド設計だったのに、あのままリフォームなら有形文化財になっていたでしょうかね〜
倶楽部による事情は表裏有りそうですが


 
2022年09月03日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
そうですね～。文化財に指定されるのも痛し痒しですよね。もちろんメンバーにとってはある意味名誉でもあるでしょう。がしかし今度は勝手に建物に手を加える事は出来なくなりますし建て替えも出来なくなります。耐震補強にしても外装を変えずに内部構造だけ補強することになりますからコストも工期も通常より遥かにかかりますよね。こりゃ～大変。
 
2022年09月03日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
このところ建築コストが2～３割上昇し、木造でも坪100万以上と聞きます。重量鉄骨や鉄筋なら幾ら掛かるのでしょうか？耐震補強とリフォームで済むならその方が遥かに安く済み、メンバーの負担にも成らないと思いますよ
 
2022年09月04日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
建物の老朽化と耐震化の問題は避けて通れるものではなくまた先延ばししてメリットがある課題でもないでしょう。やりたくても出来ない倶楽部が多い中、財務体質が健全でリスク管理が徹底している倶楽部なら正面から取り組んだ方が良いと思います。
 
2022年09月04日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
株主会員制クラブのいい所はメンバー中心の運営にありますね。収益の中心はメンバーからの年会費と名変料にあるわけですから安くてお手軽にクラブライフを楽しむと云う訳にはいきません。要するにそれなりに負担を覚悟しなければなりません。顕著な例が千葉の中山CC。コースもあれだけの素材ですから以前は総武Gの旗艦コースとして準名門と謳われましたが今は見る影も無く。倶楽部ハウスは老朽化の一途ですし、グリーンは昭和の遺物、ベント・コーライのツーグリーンのまま。ビジッターを詰め込んでコースコンデションも悪化していると聞きます。日高がそうならない事を祈ります。
 
2022年09月04日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
日高と比較するなら狭山と飯能だと思いますが、狭山は相場290万、名変330万、預託金100万、飯能は相場170万、名変275万、預託金150万です。日高は相場250万、名変110万、預託金100万ですが、もしクラブハウスを建て変えようと思えば、名変を倍の220万にするしかないと思います。そうなると多くの場合それ以上に相場は下がりますので危険です。その点取手国際は相場が預託金の額面とトントンですから、運営会社が倒産しない限りこれ以上下がる恐れは無く、安全な会員権と言えますね。
 
2022年09月04日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
つくばみらい市には4つのゴルフ場が有りますが、現在市場で1番評価されているのは茨城です。最近あまり聞かなくなりましたが、昔は解散価値でゴルフ場を評価する考え方があり、その観点からはほぼ自社有地の筑波が1番で、取手国際が2番でした。ほぼ借地の茨城の評価は低かったんですが、この考え方は令和には合わないんですかね？
 
2022年09月05日 | 投稿者：この界隈
この界隈
スレ主さんの投稿から脱線して申し訳ありませんが通りすがりさん、茨城がほぼ借地というのはどのソースからですか？
ご教示願えればと宜しくお願いいたします
 
2022年09月06日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
20～30年前に牛久市の先輩から聞いた話をそのまま書いてしまいましたが、ソースは何かと問われて昨日1日ネットで検索しましたが、ついに見つけられませんでした。法務局で台帳を調べればわかるのでしょうが・・。その先輩はいつか筑波CCに入会したいと仰っていましたが、どうなったことか？
　分かったことは、茨城GCの母体の安達建設株式会社が昭和30年台に東京都民ゴルフの代替地を探し、2年かけて今の場所を確保したということでした。農地だったようですので、どのようにしてゴルフ場に利用できるようにしたのかは不明です。
 
2022年09月06日 | 投稿者：この界隈
この界隈
ですよね。。なんでも書ける掲示板といえど、不確かな情報は「〜から聞いた話では・〜？」とした方が良いですかね
私が「聞いた話」ではそれも20年以上前で、西コース4、5番ホール辺りを通っていた農道を買収しほぼ自社所有地になったとのメンバー氏からの話でしたが、それも正確とはいえ無いでしょうかね
倶楽部や明治ゴルフさんに問い合わせれば、正確な情報を教えてくれるかもですが。。
因みに筑波は前面道路に面していたレストランだかを買収し、駐車場を広く取ったりしてとても開放的なアプローチになりましたね
数年前訪問したときの印象が凄く良くなりました
 
2022年09月06日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
御案内の通り、株主会員制のコースの場合は「有価証券報告書」を金融庁に提出する必要がありますのでこれを見れば借地があるかどうか等大まかな事は分かりますね。預託金制の場合は一般的には確かな情報を入手する事は難しいでしょう。この辺りも預託金制コースの評価が低い理由の一つではないでしょうか。
 
2022年09月06日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
確かに株主会員制のコースは毎年決算報告書を送ってくれるので透明性は高いと思いますが、預託金制のコースは、運営会社がしっかりしていれば預託金は返してくれます。幸いなことに私自身は過去2回、相場より高い金額の預託金を返還してもらいましたが、株主会員制の所属コースは、含み損を抱えた状態です。
　バブル崩壊後そうではなかった預託金制コースが多数あり、数多の預託金が雲散霧消しましたが、経営基盤の良い預託金制コースなら検討しても良いと思いますよ。
 
2022年09月06日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
御意！御尤も。
 
2022年09月06日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
とは言え、まだ損益通算できたころにタダ同然で売却したコースも複数あり、大幅に負け越しています。
　ところで法務局のホームページを見たら、登記情報提供サービスというがあり、有料ですがインターネットで不動産の全部事項を閲覧できるみたいです。まだアクセスしていませんが、少しお時間をいただいて茨城GCの登記情報を調べてみようと思ってます。
 
2022年09月06日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
まぁ～、私も家一軒分は寄付してますよこの業界に・・・。(;´д｀)トホホ。
 
2022年09月07日 | 投稿者：七色仮面
七色仮面
茨城GC30周年記念誌によれば、都民ゴルフ場の代替コースとして決定した現地の土地買収のやり取りが書かれています
地主との交渉を任されたのは後の理事長・古賀氏
2年を要したとあり、泊まり込みで地主たちと酒を酌み交わし誠意を込めて説得した結果「一坪も借地することなく、36ホール分のゴルフ場用地を確保できた」とあります
しかし上にあるように、コース内を農道が通っていたのも事実で、それは市町村の公道であるから、また別の話しなのでしょうしその後は農道も買収できたということでしょうね
 
2022年09月07日 | 投稿者：ライオンズ
ライオンズ
株式でも解散価値では、評価されていません。
PBRが低くても、成長性がなければ、評価されていません。
ゴルフ場事業は、まともな経営であれば、利益は出ませんので、成長力はなく、解散ｌ価値で評価されることはないと思います。
バブル期であれば、住宅地に転用できるようなところは、評価されていたと思います。
小金井は別格としても、駅から徒歩5分の佐倉でも、クラブハウス辺りは、住宅地になるでしょうが、全体としては無理でしょう。

取手国際は、現状から価格が下がるリスクはないというご意見がありましたが、取手国際もクラブハウスを建て替え、会員が一部負担するリスクはないのでしょうか？
同倶楽部は経営には問題ないようですが、預託金制のクラブでは、負担を強制されることはないという理解でよいのでしょうか。

 
2022年09月07日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
３６Hの取手国際がクラブハウスを立て替えるとなると安く見積っても１５億円前後の費用は必要となるでしょうね。潤沢な内部留保があれば別でしょうがこれだけの資金を手当てするとなるとなかなか・・・。名変料・年会費の値上げは一つの手ですがそうなると会員権の相場にも当然相当な影響がでます。あとは運営姿勢の見直しをしてビジッターを積極的に受け入れる事でしょうか。それもまた相場に影響する事は間違いありません。いずれにせよクラブハウスの建て替えと云うのはどのコースにとっても難しい課題ですね。
 
2022年09月07日 | 投稿者：この界隈
この界隈
一つお訊ねしたいのですが、有名処のゴルフ場ハウス建替えやコース改造において
メンバーに負担を求めた事例があればご教示下さい
年会費や名変料値上げ以外の負担です
 
2022年09月07日 | 投稿者：十時半睡
十時半睡
私が以前メンバーだった千葉の藤ヶ谷は確か２００５年に建て替えました。メンバー一人当たりの増資額は確か７０万円（私は事情があって１００万円で引き受けましたが）だったはず。メンバーはちょうど１０００人ですから７億円の資金調達をした事になります。比較的メンバーの結束は良い方のクラブでしたからなんとかやり切ったと云う感じでした。それでも増資に応じない方が当然いましたので売りがでて相場は下がりました。
御参考までに茅場町にある名物社長がやってる会員権業者のHPに「独り言」と云うコーナーがありまして、２０１０年現在で埼玉と千葉のゴルフ場でクラブハウスを立て替えてたかどうかのリストを載せてます。やっぱり１９６０年代に出来たコースで立て替えてを出来てないコースは厳しいですね。逆に建て替えがいかに難しいかと云う事もよく表した資料と云えます。
 
2022年09月07日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
取手国際の会員数は2600人で、3年前からコロナ禍を理由に66000円の年会費を徴収するようになりました。年1億7160万ですが、目立った改修はしておらず、3年で5億1480万の増収です。昨今のゴルフブームにより予約も満杯で、そうとう儲かっているいるみたいですが、運営会社はケチなので、多分クラブハウスを建て替えないと思いますよ。
 
2022年09月08日 | 投稿者：ちょっと一言
ちょっと一言
取手国際は、H27年に耐震補強、防水工事、設備のリノベーションは実施済なんですね。クラブハウスのタイルは、全て剥がして新築当時と同じ風合いのタイルを特注で焼いて今の外観に戻したそうです。個人的には、お風呂の洗い場にパーティションを付けて、ロッカーをもう少し大きくして欲しいなぁと感じております。話が脱線してすみません。
 
2022年09月08日 | 投稿者：邪推
邪推
ちょっと一言さん他出どころが分かる書込みと、憶測推測のみでさも分かったような書込みに二分されてますね
 
2022年09月09日 | 投稿者：通りすがり
通りすがり
以前に何か工事をしていたのはタイルの張替えだったんですね。耐震補強済ならクラブハウスは建て替えないでしょうから、一安心です。
　ところで法務局の登記情報検索サービスで茨城GCの全部事項を調べようしたのですが、該当番地の情報が登記されておらず、調べられませんでした。つくばみらい市内の他の3コースも同様でした。どうもこの方法では無理みたいです。
 
2022年09月11日 | 投稿者：ドーム
ドーム
東松山の30年史で調べたところ、クラブハウス建築に２４億円掛かった模様です。
理事会に出した資料では、２９億円となっています。
東松山は、９ホール増設を行い、さらに９ホールの増設を計画していたため、３６ホールを想定した大きさになっています。
私は、1991年の入会ですので、費用をどう捻出したのか分かりませんが、30年史では、預託金会員の募集や銀行からの借り入れで賄った模様です。
預託金会員を１００名強程度募集しているようです。
現在、正会員は、株主会員だけだと思いますので、途中で移行したのかもしれません。

狭山も50年史をみてみましたが、特に記載はありませんでした。
5社の中から、大成建設が受注したとのことです。
 
2022年09月11日 | 投稿者：十時
十時
東松山のHPを見てみましたが、なるほんど広くてゴージャスですね。そりゃ～２４億円かかりますね。接待とかには見栄えがしていいんでしょうがここまででなくても・・・。完全にオーバースペックと云う感じがします。こじんまりと清潔で機能的な方がメンバーも寛げるとおもいます。クラブハウスはあくまでもメンバーの為の施設であって欲しいものですね。
 
2022年09月21日 | 投稿者：いつも熟睡
いつも熟睡
昔、東松山にお邪魔しましたが、コースといいクラブハウスといい大変素晴らしく、腕を磨いてまた来たいと強く思いました。当時に比べると少しは腕も上達したので、近いうちにお邪魔したいです。
　日高は、後から追加した南コースが少々勿体無い気がします。一昨年?のシニアトーナメントを見学しましたが、適度にアップダウンもあっていいコースだなぁと思いました。
 

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